A Regularização Fundiária Urbana (REURB) representa, para milhares de famílias, a concretização do sonho da segurança jurídica e da propriedade formal. No entanto, a expansão dessa política pública tem esbarrado em um obstáculo prático que ameaça a sua eficácia: a atuação simultânea e desordenada de diversas empresas na captação de clientes dentro de um mesmo loteamento irregular.
Para compreender a gravidade do problema, é preciso resgatar a premissa da lei. O objeto central da Legitimação Fundiária não é o lote individual, mas sim o núcleo urbano informal como um todo. A regularização exige uma visão global da área. O projeto deve contemplar a infraestrutura viária, as áreas de risco, o impacto ambiental e o desenho urbanístico de forma integrada, o que demanda a emissão de uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) única para o levantamento da integralidade do núcleo.
Apesar dessa lógica, tem se tornado comum um cenário de competição desordenada. Diferentes assessorias e empresas passam a captar moradores de forma pulverizada no mesmo núcleo, protocolando projetos isolados.
Sob a ótica do Direito Urbanístico, essa prática é juridicamente inviável. Não se fatia o planejamento de um loteamento irregular. A coexistência de processos paralelos sobre a mesma base territorial gera um verdadeiro caos administrativo: projetos topográficos conflitantes, sombreamento de responsabilidades técnicas, confusão entre os moradores e, invariavelmente, a paralisação do processo na prefeitura.
Diante desse impasse, o Poder Público não pode ser um mero espectador. Como protagonista da REURB, cabe ao Município criar mecanismos regulatórios para evitar que a solução se transforme em um novo problema urbano.
Para organizar essa dinâmica, as prefeituras devem regulamentar normativas locais estabelecendo critérios objetivos de exclusividade ou preferência para a condução do projeto no núcleo, tais como:
• Critério de Anterioridade (Prioridade de Protocolo): Garantir a exclusividade e a preferência de condução do projeto global à empresa que protocolou o requerimento de instauração da REURB primeiro.
• Critério de Eficiência e Marcos de Entrega: Estabelecer que a preferência recairá sobre aquele que atingiu determinada etapa do processo primeiro — como, por exemplo, a aprovação do Levantamento Topográfico Planialtimétrico Cadastral de toda a área. Isso evita que empresas façam "reserva de mercado" protocolando pedidos vazios sem dar andamento técnico.
• Bloqueio de Polígonos: Criar um sistema em que, uma vez delimitado e aceito o polígono de intervenção de um núcleo por um requerente legitimado, novos protocolos de terceiros para a mesma área sejam suspensos ou indeferidos.
A regularização fundiária é um instrumento de pacificação social. Permitir que o mesmo loteamento seja disputado lote a lote por diferentes prestadores de serviço desvirtua a finalidade da lei, onera o cidadão e trava a máquina pública. Ao fixar regras claras de prioridade e responsabilidade unificada, o Município protege os moradores e garante que o título de propriedade deixe de ser apenas uma promessa para se tornar realidade.
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